예전에 2억 8천만원짜리 집을 사면서 보유 자금 1억 5천에 대출 2억이면 부동산비랑 인테리어비까지 다 해결될 거라고 생각했습니다. 그런데 막상 잔금을 치르고 나니 통장이 텅 비어 있더라고요. 그래서 이번에 다시 집을 옮기면서 집 살 때 필요한 금액을 매매가 외에 뭐가 얼마나 더 드는지 처음부터 다시 정리했습니다. 6억짜리 아파트를 기준으로 보유 자금 5억 인테리어 8천 대출 1억 5천을 잡고 계산해보니 의외로 놓치기 쉬운 항목이 꽤 많았는데요. 오늘은 매매가 외에 추가로 들어가는 비용을 예시를 들어 항목별로 자세히 풀어드리겠습니다.
집 살 때 필요한 금액은 매매가만 보면 안 된다
집값 외 부대비용까지 합치면 보통 매매가의 약 105~115%를 잡아야 안전합니다. 6억짜리 집이라면 실제로는 6억 3천만원에서 6억 9천만원 정도가 필요하다는 뜻인데요. 취득세, 중개수수료, 법무사비, 등기 관련 비용, 이사비, 인테리어비 등 매매가 이외에도 필요한 자금이 많기 때문입니다.
저도 첫 매매 때 대출 2억이면 부동산비랑 인테리어까지 커버될 줄 알았는데 잔금일에 추가로 들어간 비용만 800만원 가까이 되다 보니까 그때 카드로 일단 막고 다음 달에 진짜 고생했던 기억이 납니다. 이번에는 그 실수를 안 하려고 처음부터 부대비용을 따로 잡았습니다.
집값 외에 들어가는 돈은 크게 네 덩어리예요. 계약·잔금 단계에서 매도인에게 주는 돈 / 취득세와 중개수수료 같은 세금·수수료 / 대출 실행하면서 따로 빠지는 돈 / 입주 전후 이사와 인테리어 비용입니다. 항목을 하나씩 뜯어보면 왜 매매가만 보면 안 되는지 감이 오실 거예요.
계약할 때 먼저 필요한 돈
계약 단계에서는 매매가를 계약금, 중도금, 잔금 세 번에 나눠서 지급합니다. 통상 계약금 10% 중도금 40% 잔금 50% 비율로 정하는 경우가 많지만 매수자와 매도자가 합의만 했다면 비율은 자유롭게 조정할 수 있어요. 구축 아파트는 중도금 없이 계약금 10% + 잔금 90%로 가는 경우도 흔합니다.
이게 중요한 이유는 단계별로 법적 효력이 다르기 때문이에요. 계약금만 지급한 상태라면 일방이 계약을 해제할 수 있지만 중도금이 들어가는 순간부터는 더 이상 일방적으로 못 깨기 때문입니다.
계약금
계약금은 보통 매매가의 10%를 계약서 작성 당일 매도인 계좌로 송금합니다. 6억짜리 집이면 6천만원이 한 번에 빠져나가는 셈이에요. 매도인이 일방적으로 계약을 깨려면 받은 계약금의 2배를 물어줘야 하고 매수인이 깨려면 이미 준 계약금을 포기해야 합니다.
자금이 빡빡하면 계약금을 5%로 깎아서 진행하는 경우도 있는데 매도인 동의가 있어야 가능해요. 6억 매매 기준 5%만 잡아도 3천만원이라 결코 적은 돈은 아닙니다.
중도금
중도금은 보통 매매가의 30~50%를 계약일과 잔금일 사이에 지급합니다. 구축 아파트는 중도금 없이 바로 잔금으로 가는 경우가 더 많고 주택담보대출은 중도금 단계에서는 실행이 안 되고 잔금에 대해서만 가능합니다. 그래서 중도금이 잡혀 있으면 본인 자금으로 충당해야 해요.
분양권이나 신축 아파트는 계약금 10% 중도금 60% 잔금 30% 구조가 일반적이고 이 경우 중도금 대출이 별도로 나오기도 합니다.
잔금
잔금은 매매가의 50~90%를 잔금일에 소유권 이전등기와 동시에 매도인에게 지급합니다. 주택담보대출도 이 날 실행되어서 대출금이 매도인 계좌로 곧장 입금되는 구조인데요.
잔금일에는 돈만 주고 끝이 아니라 관리비 정산, 공과금 확인, 열쇠 인수까지 한 번에 처리해야 해서 일정이 정신없습니다. 저는 첫 매매 때 오전에 대출 실행 -> 점심 전에 부동산 가서 도장 -> 오후에 법무사 만나 등기 접수 순으로 하루를 통째로 썼던 기억이 나네요.
집값 외에 추가로 들어가는 비용
6억 매매 기준 매매가 외 부대비용은 약 900~1,200만원 정도입니다. 취득세, 중개수수료, 법무사비, 등기 관련 비용, 인지세, 국민주택채권까지 모두 합친 금액이에요. 항목별로 자세히 볼게요.
취득세
1세대 1주택 기준 취득세율은 6억 이하 1% / 6억 초과~9억 이하 1.01~2.99% / 9억 초과 3%입니다. 6억 초과~9억 구간은 (취득가액 × 2 / 3억 – 3) × 100 공식을 따라요. 예를 들어 6.5억이면 약 1.33%가 적용되어 취득세가 약 865만원으로 나옵니다.
여기에 지방교육세가 취득세의 10%만큼 추가되고 전용면적 85㎡를 초과하면 농어촌특별세 0.2%까지 별도예요. 6억짜리 집을 정확히 6억에 사면 취득세 600만원 + 지방교육세 60만원 해서 약 660만원이 부과됩니다.
참고로 생애최초 주택구입 취득세 감면은 12억원 이하 주택에 한해 적용되며 지방세특례제한법 제36조의3에 따라 2028년 12월 31일까지 유지됩니다.
부동산 중개수수료
2026년 주택 매매 중개수수료 상한요율은 2억~9억 미만 0.4% / 9억~12억 미만 0.5% / 12억~15억 미만 0.6% / 15억 이상 0.7%입니다. 6억짜리 집이면 6억 × 0.4% = 240만원이 상한이고 부가세 10%가 별도로 붙어서 최대 264만원 정도가 됩니다.
핵심은 이게 상한요율이지 고정요율이 아니라는 점이에요. 상한요율은 최대치일 뿐 무조건 그만큼 낼 필요가 없고 협의가 됩니다. 저는 첫 거래 때 부르는 대로 다 줬는데 두 번째 거래 때 0.3%로 협의해서 50~60만원을 더 아꼈습니다. 계약서 도장 찍기 전에 미리 협의를 해두는 게 중요합니다.
법무사 비용
법무사 비용은 보통 30~80만원 + 대행 부대비용이 추가되는 구조입니다. 셀프 등기로 진행하면 법무사 보수 30~80만원과 대행료를 절약할 수 있지만 서류 누락 시 보정 작업이 복잡할 수 있어요.
같은 6억짜리 매매라도 법무사마다 부르는 가격이 천차만별이라 최소 2~3곳은 견적을 받아보세요. 등본 열람비, 등록대행료, 교통비를 별도 청구하는 곳도 많아서 견적서 항목을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 요즘은 법무통, 직방 같은 앱에서 비교 견적을 받을 수 있어서 저는 두 번째 매매 때 앱으로 30만원대에 끝냈어요.
등기 관련 비용
등기 관련 비용은 등기신청 수수료(증지대), 인지세, 법무사 보수가 묶여 있는 항목입니다. 법원에 등기를 신청할 때 납부하는 고정 수수료는 소유권이전등기 기준 13,000원으로 매매가와 무관하게 동일합니다.
여기에 지방교육세, 농어촌특별세까지 묶어서 보통 법무사가 한 번에 정리해줍니다. 셀프 등기를 하면 법무사 보수는 아낄 수 있지만 평일 낮에 법원에 갈 시간 여유가 있고 서류 준비에 자신 있는 분만 추천드려요. 자금보다 시간이 더 빡빡하면 그냥 법무사 쓰는 게 마음이 편합니다.
인지세와 국민주택채권 비용
인지세는 매매 계약서에 붙이는 세금으로 1억 초과~10억 이하 매매 시 15만원입니다. 주택 소유권 이전의 경우 기재금액 1억원 이하는 비과세이고 인지세법 제3조 제1항 별표에 따라 구간별로 차등 부과됩니다. 6억 매매라면 15만원이 적용돼요.
국민주택채권은 등기할 때 의무적으로 매입해야 하는 채권인데 보통 매입 즉시 은행에 할인된 가격으로 매도해서 그 할인 차액만 실제로 부담합니다. 채권 할인율은 매일 변동되며 일반적으로 5~10% 범위에서 움직입니다. 6억짜리 주택 기준 실부담액이 보통 100~150만원 정도 나오는데 정확한 금액은 우리은행 주택도시기금 사이트에서 당일 할인율로 확인할 수 있어요.
대출받을 때 따로 준비해야 하는 비용
주택담보대출을 받으면 인지세, 근저당 설정비, 보증료 같은 부대비용이 별도로 발생합니다. 1억 5천만원 정도 대출이면 부대비용으로 80~120만원은 따로 잡아야 해요. 잔금일에 대출이 실행되면 그 달 이자가 일할로 청구되는 것도 놓치기 쉬운 부분이니까 꼭 참고하세요.
대출 실행 부대비용
대출 실행 시 인지세는 대출금액 구간별로 차등 적용되고 차주와 은행이 절반씩 부담합니다. 5천만원 초과~1억 이하 7만원 / 1억 초과~10억 이하 15만원이 부과돼요. 1억 5천 대출이면 인지세 15만원 중 본인 부담은 7만 5천원입니다.
여기에 인터넷등기 비용, 등기촉탁 수수료가 5~10만원 정도 추가로 붙고 상품에 따라 보증료가 0.1~0.3% 별도로 잡히는 경우도 있어요. 약정서 받기 전에 부대비용 명세를 꼭 받아서 확인하세요.
근저당 설정 비용
근저당 설정 등록면허세율은 채권최고액의 0.2%이며 채권최고액은 통상 대출금의 120%로 잡습니다. 1억 5천 대출이라면 채권최고액은 1억 8천이 되고 등록면허세는 36만원이에요. 여기에 지방교육세가 등록면허세의 20%인 7만 2천원이 더 붙습니다.
근저당 설정 관련 법무사 보수는 20~50만원 정도이고 1억 초과 대출은 인지세 15만원이 또 별도예요. 1억 5천 대출 기준 근저당 설정 총비용은 보통 80~120만원 선에서 정리됩니다.
나중에 자금에 여유가 생기면 일부 중도상환도 고려할 수 있는데 아낌e보금자리론 중도상환 방법과 수수료처럼 상품별로 조기상환 수수료 조건이 다르니 미리 확인해두는 게 좋습니다.
이자와 첫 달 상환금
잔금일에 대출이 실행되면 그 달은 일할 계산으로 이자가 청구돼요. 잔금일이 10일이면 약 20일치 이자만 빠지는 구조입니다. 1억 5천 대출에 금리 4.5%로 가정하면 한 달 이자가 약 56만원이라 첫 달은 30~40만원 정도 빠진다고 보면 됩니다.
원리금균등상환을 선택하면 다음 달부터 매달 같은 금액이 빠져요. 1억 5천 / 30년 / 4.5% 기준 월 약 76만원입니다. 잔금일 다음 결제일에 첫 원리금이 빠지니까 이 금액도 따로 빼놓아야 해요.
입주 전후로 들어가는 비용
이사비, 관리비 선수금, 인테리어·가전·가구 비용은 사람마다 편차가 가장 큰 항목입니다. 적게 잡으면 200~300만원이지만 신혼처럼 가전·가구를 전부 새로 맞추면 5천만원도 우습게 넘어가요. 미리 견적을 받아두지 않으면 마지막에 카드로 막다가 다음 달에 후회합니다.
이사비
포장이사 비용은 지역마다 업체마다 다르지만 보통 18평 50만원, 20~24평 100만원, 30~34평 150만원 정도 든다고 보면 됩니다. 하지만 짐의 양, 일정, 인력, 차량 종류, 거리에 따라 달라질 수 있습니다.
여기에 에어컨 이전 설치비, 입주청소비가 별도로 붙는다고 보면 되는데 입주청소는 평당 1~1.5만원 정도라 34평이면 35~50만원 정도 잡으면 됩니다. 저는 첫 이사 때 이걸 빼먹어서 잔금일에 카드로 결제하고 다음 달 카드값에 진짜 식겁했던 기억이 나네요.
관리비 선수금
관리비 선수금은 새 입주자가 첫 달 관리비 예치 명목으로 내는 돈으로 평당 1~2만원 정도입니다. 34평이면 30~60만원 선이라 큰 금액은 아니지만 잔금일에 부동산에서 정산할 때 따로 챙겨야 해서 놓치기 쉬워요.
여기서 헷갈리지 말아야 할 게 장기수선충당금입니다. 이건 매도인이 그동안 낸 걸 매수인이 정산해서 돌려주는 게 아니라 매수인이 매도인에게 받아오는 항목이에요. 결국 매수인 입장에서는 관리비 선수금만 새로 내고 장기수선충당금은 돌려받는 구조라 잘 챙기면 손해는 아닙니다.
인테리어·가전·가구 비용
가장 변동폭이 큰 항목이에요. 도배 장판만 새로 하면 100~200만원, 화장실까지 손대면 500~700만원, 전체 올수리는 평당 100~200만원이라 30평이면 3천~6천만원도 나갑니다.
저는 이번에 인테리어로만 8천만원을 책정했어요. 여기에 가전·가구는 별도라 추가로 1,500~2,000만원은 더 봐야 합니다. 가전은 냉장고, 세탁기, 건조기, 에어컨까지 새로 하면 600~1,200만원 / 가구는 침대, 소파, 식탁, 붙박이장까지 600~1,200만원 정도가 평균이라고 보면 됩니다.
참고로 매도 후 잔금일까지 시차가 생기면 그 사이 보유 자금을 잠깐이라도 단기 예금에 넣어두면 이자가 꽤 붙어요. 은행에 1억 넣으면 월 이자가 얼마인지 미리 비교해서 자금 운용을 짜두면 도움이 됩니다.
집 살 때 필요한 금액 계산해보기
제가 이번에 6억짜리 집 매매를 계획하고 있는데 6억 매매 기준으로 직접 계산해본 결과예요.
- 취득세 + 지방교육세 : 약 660만원
- 부동산 중개수수료(부가세 포함) : 약 264만원
- 법무사 비용 : 약 50만원
- 인지세(매매계약서) : 15만원
- 국민주택채권 할인부담금 : 약 120만원
- 대출 부대비용(1억 5천 기준 근저당 설정 포함) : 약 100만원
- 이사비 + 입주청소 : 약 200만원
- 관리비 선수금 : 약 50만원
- 인테리어 : 8,000만원
- 가전·가구 : 약 1,500만원
다 합치면 약 1억 960만원입니다. 매매가 6억 + 부대비용 1억 1천 = 약 7억 1천만원이 필요한데 보유 자금 5억에 대출 1억 5천을 받으면 6억 5천이 모입니다. 결국 6천만원 정도가 부족한 상황이어서 다시 계산을 하고 있는데요. 일단 인테리어 범위를 좀 줄이거나 기존 가전 일부를 그대로 쓰는 방향으로 조정 중입니다.
첫 매매 때는 이런 계산 자체를 안 하고 들어갔다가 잔금일에 카드 돌려막기 했던 기억이 있는데이번엔 같은 실수를 안 하려고 매매가의 110~120%를 총 예산으로 잡고 시작하려고 합니다.
마무리
집 살 때 필요한 금액은 매매가만 보면 절대 안 됩니다. 처음 사보는 분이라면 부대비용을 빼먹고 자금 계획을 짜서 잔금일에 식은땀 흘리는 일이 흔하게 벌어지는데요. 6억짜리 집이라도 실제로는 7억 가까이 들어간다고 생각해야 마음이 편하더라고요.. 이번에 주식도 떨어져서 이사는 좀 더 미뤄야 할 것 같네요.
